一、房地产开发经营概述
房地产开发经营是指房地产开发企业以实现经济效益和社会效益为目标，对土地进行开发、房屋进行建设，并从事房地产转让、租赁、抵押等经营活动。2011年《房地产开发经营与管理》考试中，房地产开发经营是核心命题点之一，要求考生掌握开发经营的全流程、不同类型的开发模式及经营策略。
二、房地产开发的主要程序
- 投资机会选择与决策分析：包括市场调研、项目可行性研究、投资估算与资金筹措。
- 前期工作：获取土地使用权、拆迁安置、规划设计、报建审批。
- 建设阶段：通过招标选择施工企业，进行施工管理、质量控制、进度控制与成本控制。
- 租售阶段：制定营销策略，进行销售或出租，实现资金回笼。
- 物业管理：项目交付后，提供物业服务，维持物业价值。
三、房地产开发经营的方式
- 自行开发：企业独立完成全部开发过程。
- 合作开发：多方共同出资、共享利润、共担风险。
- 委托开发：委托专业机构进行开发管理。
- 转让开发：将项目转让给其他开发者，赚取土地增值收益。
四、经营策略与决策要点
- 市场定位：根据市场需求确定产品类型、档次和客户群。
- 定价策略：考虑成本、竞争、需求弹性，采用低价或高价策略。
- 促销组合：广告、人员推销、销售促进、公共关系。
- 资金运作：合理安排自有资金与借贷资金比例，控制财务风险。
- 风险防范：政策风险、市场风险、财务风险、法律风险、管理风险。
】### 五、命题点解析
在2011年考试中，该部分常见命题包括：
- 开发程序的各阶段任务及先后顺序。
- 土地获取方式（出让、划拨、转让）的区别与适用。
- 资金筹措渠道及资金成本计算。
- 租售策略的选择依据。
- 开发经营风险的识别与应对措施。
六、典型例题
例题：某房地产开发企业拟开发一住宅项目，总投资2亿元，其中自有资金8000万元，银行贷款1.2亿元，贷款利率8%。项目开发周期2年，预计销售收入3亿元。请分析该项目的财务可行性。
分析：需计算利息、税费，进行现金流分析，计算净现值、内部收益率等指标，并结合市场风险进行评估。
七、复习建议
- 理解开发经营全流程逻辑
- 掌握各类计算题方法
- 结合政策法规变化学习
- 关注实际案例分析
